Enregistrement des immeubles

: avocat francophone PattayaPour acheter ou vendre une propriété immobilier en Thaïlande, il est fortement conseillé de demander l'assistance d'un avocat qui parle francais expert dans l' enregistrement des immeubles. Enregistrement au nom des étrangers et au nome des sociétés. Enregistrement de terrains, maisons et condominiums.
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Sa Grâce  la Propriété et Son Excellence, le ... Chanot.
ou ... ‘’donnez-moi le chat ... Je vous donne le cochon’’ ! Comment acquérir en toute sécurité une propriété en Thaïlande.
 
 
Notez s'il vous plaît : cet article a pour but de fournir des informations utiles et essentielles pour aider et protéger tous les étrangers qui souhaitent  acheter un bien immobilier en Thaïlande, mais il ne peut pas remplacer l'assistance d'un avocat compétent.
En fait, avant d'acheter un bien immobilier, il est toujours de bon sens de demander une assistance juridique qualifiée pour exécuter un contrôle méticuleux ( ‘’due diligence’’)  et le transfert de la propriété. Ici, plus que jamais, en raison des difficultés logiques pour les étrangers à bien comprendre l'écriture thaïlandaise et les réglementations locales, il est fortement conseillé d'éviter le "faire soi-même"…   mais ...
 
Commençons par les bonnes nouvelles:
Tous les biens immobiliers : terrains, maisons, unités en copropriété, etc., en Thaïlande sont inscrits au «Land Office» pertinent, qui fournira un document magnifique, l'Acte de Propriété, imprimé sur un carton brun clair, une sorte d'extrait officiel comme une Grande Carte de «Monopoly». Au dos de l'acte de propriété, sont clairement imprimés les noms de tous les propriétaires précédents, de même que  sera ajouté le nom du nouveau propriétaire une fois terminé l’enregistrement du transfert. Mais attention, il y a  plusieurs types d'acte de propriété, par contre un seul document garantira à l'acheteur le plein droit de propriété et mérite le nom de "Son EXcellence le Chanot".
Encore aujourd'hui dans un monde super technologique, la plupart des transactions liées aux biens immobiliers en Thaïlande sont exécutées  en suivant  l'ancien proverbe thaïlandais: "yeun meu, yeun muu"…  les Anglais ont un proverbe équivalent : "mettre l'argent sur le comptoir avant de boire le rhum", ou, si l’on traduit littéralement " donnez-moi le chat et je vous donne le cochon "… car les paiements ne sont effectués que lorsque l'acheteur a le Chanot entre ses mains.
Dans les temps anciens, pas si anciens pour être honnête, la personne qui tenait le Chanot était de facto le propriétaire légitime de la terre. Tout comme dans le jeu de Monopoly, sans nécessiter d'autres procédures.
Tout cela pourrait sembler rassurant, mais malheureusement, les choses ne sont jamais si simples.
 
Alerte rouge...
Tout d'abord, il n'y a pas qu’un seul type d'acte de propriété, mais un seul peut être appelé avec légitimité, «Chanot»: le Nor Sor Si Jor. C'est le seul titre qui, une fois que nous avons procédé à un contrôle méticuleux (le fameux ‘’due diligence’’), garantit au propriétaire les droits complets sur la propriété, comme on dit en latin usque ad sidera usque ad inferos.
Pour un étranger, le mieux est d' acheter uniquement des biens enregistrés avec Son Excellence le Chanot, même si, dans de nombreux cas, les Thaïlandais achètent et vendent encore des propriétés, parfois de très grande valeur, sans Chanot… et, dans certains cas, même sans titres du tout. L'étranger ne doit jamais y songer, même s'il est rassuré par une horde de membres de la famille de sa belle, ou des amis de celle-ci. Je dirais que le risque maximum que puisse se permettre un étranger, c'est le  "Nor Sor Sam", un jeune frère du Chanot qui peut habituellement suivre la brillante carrière de l'aîné et acquérir le statut de Chanot lui-même. Le Nor Sor Sam est lié à un terrain dont les frontières avec ses voisins n'ont pas encore été définies avec précision par le Land Office. Autrement dit, ce n'est pas un titre complet, mais il peut être converti en Chanot avec un préavis public de 30 jours avant la vente pour permettre aux voisins de soulever des objections, par exemple si le terrain en question empiète sur leur parcelle à eux.
Mais attention, au-delà des deux nobles frères, il y a une pléthore d’autres  titres qui, à nos yeux, se ressemblent (exactement comme Son Excellence le Chanot), mais ne garantissent  pas les mêmes droits, en particulier aux ressortissants étrangers. Un exemple flagrant est le ‘’So Bo Kho’’, un titre qui ne peut être transféré ou vendu et qui garantit uniquement le droit de cultiver le terrain (ce qui est interdit aux ressortissants étrangers) avec une interdiction absolue de construire.
En outre, n'oubliez pas qu'un Chanot peut être facilement falsifié par des artistes escrocs !
 
Voici quelques conseils pratiques pour acheter des propriétés en Thaïlande en toute sécurité
Avant d'acheter une propriété, toujours :
1) Demander un contrôle méticuleux.
2) Demander une copie du Chanot et une copie de l'identité du propriétaire.
3) Si le propriétaire est marié, demander à l'époux de signer aussi.
4) Vérifier au Land Office si la propriété est toujours enregistrée sur le nom du vendeur.
4) Exiger de signer un bon contrat de vente rédigé  par un cabinet d'avocats de confiance, signé au bas de toutes les pages et par deux témoins, si possible résidant en Thaïlande. (Pour plus d'informations, lisez notre article «Sa Majesté le contrat»).
5) Payer uniquement avec des formes de paiement traçables, par exemple chèques bancaires et virements bancaires.
6) Rappelez-vous que les agents immobiliers ne sont pas responsables des éventuelles arnaques. La responsabilité de la transaction  est un fardeau qui incombe à l'acheteur.
7) Toujours rechercher l'assistance juridique d’un cabinet d’avocats, que vous souhaitiez acheter ou vendre une propriété, en particulier si la propriété est au nom d'une entreprise.
 
Dulcis in fundo : pour couronner le tout…
Revenons aux «bonnes nouvelles». Pour commencer, la «Due Diligence» (le contrôle) et les pratiques des enregistrements connexes ne sont pas chères en Thaïlande. Avec l'aide d'un avocat compétent, vous pouvez enregistrer une propriété immobilière à votre nom ou au nom de votre société en quelques jours, ou même  en quelques heures.
Les impôts sur les biens immobiliers sont très raisonnables, beaucoup moins chers qu'en Occident. Les frais de transfert ne représentent que 2% de la valeur estimée, et le rendement des revenus locatifs peut être magnifique surtout dans une ville touristique comme Pattaya.
  En d'autres termes ... venez, achetez la maison de vos rêves et profitez-en, mais soyez vigilants ... au moins autant que vous le seriez dans votre propre pays!

 
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