Enregistrer proprietés immobiliers

. Avocat Pattaya pour l’enregistrer des proprietés immobiliers au nom étranger ou au nom de une societé nécessite de l’assistance de un expert juridique d’absolue confiance.
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Droit immobilier. Enregistrement de proprietés immobiliers au nom étranger ou au nom de une societé. Comment acheter légalement un terrain ou une maison en Thaïlande
Avocat francophone Pattaya – Thaïlande
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DOCUMENTS NECESSAIRES POUR L'ENREGISTRATION À NOM ETRANGER D'UN CONDOMINIUM 

ACHETEUR
- Passport et visa (tous façons devisa)
- Lettre de la banque sur la provenance étranger de fonds (TT3)
- Noms des parents de l'acheteur 
 
VENDEUR
- Titre de propriété original
- Presence ou consentement de l' épouse (si le vendeur est marié) 
- Certificat de "non dette" (pas plus vieux de 5 jours)
- Passport ou carte d' identité

Restrictions sur la propriété étrangère en Thaïlande.
Selon la loi thaïlandaise (loi sur les condominiums - Condominium Act), les étrangers (personnes physiques et personnes juridiques) sont autorisés à acheter des unités immobiliers dans un condominium en Thaïlande, à condition que la propriété étrangère de l'ensemble du projet ne dépasse pas le 49% du total  et que l'acheteur étranger présente les documents requis  (preuves demandés) par le bureau foncier pertinent Land Office.
Il est important de savoir que les fonds pour l'achat de l'unité du condominium doivent être remis en Thaïlande de l'étranger en monnaie étrangère.
En outre, au moment du virement des fonds, l'acheteur doit préciser l'objet de la remise pour «l'achat de un' unité immobilier dans un condominium». Les fonds doivent être remis par la personne qui sera enregistrée comme nouveau propriétaire du bien.
Veuillez noter que pour exécuter le transfert et enregistrer l'unité (condominium) dans le nom étranger, l'acheteur doit présenter une déclaration de la banque pour le montant correspondant au prix total déclaré pour la vente au bureau foncier (TT3).
Le ressortissant  étranger qui achète un'unite` dans un condominium en Thaïlande ne sera autorisée à remettre à l'étranger que la somme déclarée pour la vente de l'unité au bureau foncier (Land Office).
 
Achat de biens immobiliers - partie 1
Extrait d'un article du Dr Carlo Filippo Ciambrelli publié par Lindicateur Pattaya

                      Maison en Thaïlande

               Acheter une maison en Thaïlande 

Nous aimerions parler dans cet article de la situation réelle des étrangers lors des achats de biens immobiliers en Thaïlande. Pour clarifier ceci nous allons interviewer le Dr Carlo Filippo Ciambrelli, expert des droits thaïlandais et internationaux.
 
Est-ce qu’un étranger peut acheter des biens immobiliers en Thaïlande en toute confiance ?
 
Actuellement la loi thaïlandaise donne aux étrangers le droit d’acheter uniquement des unités immobilières qui ont été enregistrées en tant que condominium. Il faut bien contrôler la disponibilité des parts réservées aux étrangers qui représentent 49% sur la totalité d’une promotion immobilière.
 
Cela signifie que seulement 49% d’un immeuble entier peuvent être vendus aux étrangers ?
 
Exactement, ceci est la première chose qu’un potentiel acheteur étranger doit vérifier.
La deuxième chose c’est de s’assurer que le titre de propriété («Chanot» en thaï) correspond exactement au bien immobilier en question et que le nom du vendeur figure bien en dernière ligne de la liste des noms au verso de ce Chanot.
 
Comment peut-on savoir si le bien n’est pas sous hypothèque ?
 
Oh ceci est une des beautés du système thaïlandais! Vous pouvez oublier toutes les les longueurs administratives européennes car en Thaïlande si le propriétaire est en possession du Chanot, cela signifie que le bien n’est pas hypothéqué. Car la première chose que la banque vous demande en cas de crédit c’est de mettre le Chanot en garantie, et celui-ce ne vous sera restitué que lorsque vous aurez soldé votre dette.
 
Pour bien examiner le Chanot selon vos conseils, est-il écrit en anglais également ?
 
Non, toutes les informations ainsi que les numéros sont intégralement en thaïlandais, il serait mieux avant de verser la caution de le faire contrôler par un avocat. Cela peut peut-être vous faire rire, mais beaucoup de personnes à Pattaya se retrouvent avec des titres de propriété qui ne correspondent pas à l’achat.
 
Mais lorsqu’on achète sur plan, titre de propriété n’est pas encore délivré. Que faire dans ce cas ? 
 
Pour un achat sur plan je pense qu’il est indispensable de faire vérifier la crédibilité du promoteur par un expert légal. Et une autre recommandation : tâchez de tout payer par chèque ou virement bancaire pour avoir une traçabilité.
 
Faut-il répondre à d’autres exigences pour acheter un condominium au nom propre ?
 
Oui, l’argent doit obligatoirement provenir de l’étranger et la somme doit être égale ou supérieure au prix d’achat. Normalement les banques vont attester la provenance de l’argent avec un document qui s’appelle «Toto Sam» (pour des sommes supérieures à 2 million de baht) et qui sera demandé au bureau du cadastre (Land Office) lors de la transaction.
 
Que se passe-t-il si le promoteur ne respecte pas ses engagements au niveau des délais de construction ?
 
La meilleure solution serait évidemment de faire un contrat très clair avec des pénalités de retard et une clause précisant la restitution de la totalité de l’argent versé, plus le pénal additionné des intérêts légaux qui sont actuellement de 7% par an dans le cas d’un dépassement d’une date limite. Mais il faut comprendre aussi que ce n’est pas automatique, il faudra passer en procès civil qui peut durer très longtemps.
 
Y a-t-il des avantages ou inconvénients d’acheter par le biais d’une agence immobilière ? 
 
La présence d’une agence immobilière peut être une garantie supplémentaire à condition que l’acheteur soit accompagné tout de même de son avocat. En général une agence peut surtout vous faciliter au niveau de communication, avec des commerciaux qui parlent différentes langues, et un plus grand choix de produits qui vous seront proposés.
 
En combien de temps se fait approximativement une transaction immobilière en Thaïlande ?
 
Si l’acheteur et le vendeur possèdent tous les documents en règles et l’argent disponible, la transaction peut se faire dans la journée. Ceci est une autre beauté du système siamois !
 
Vu les prix des biens par rapport à l’Europe, beaucoup d’étrangers préféreraient acheter une maison ou un terrain pour construire plutôt qu’un condominium afin de mieux profiter du climat en Thaïlande. Or nous avons déjà tous vu des étrangers propriétaires d’une maison ou alors ils se prétendent propriétaires? 
Qu’en est-il réellement à propos de l’achat d’une maison ? 

Avocat Immobilier - Enregistrement Immobilier - Hypothèque -

Pr
ête privé avec sûreté immobilier

Prêt d'argent en Thaïlande
Comme obtenir les justes garanties 
 
Un vieux proverbe dit : prête de l'argent à un ami, tu perds l'argent et l’ami !
 
Lorsque, malheureusement, nous ne pouvons pas éviter de prêter de l'argent à quelqu'un, comment pouvons-nous nous protéger ?
 
Tout d'abord, je voudrais rappeler à nos lecteurs que les prêts usuraires sont interdits par la loi.
Le but de cet article est de vous expliquer quels sont les meilleurs moyens légaux pour vous protéger si vous désirez, de bon cœur, prêter de l'argent à quelqu'un dans le besoin… par exemple votre copine, sa famille, ou un ami en difficulté. Considérez aussi, s'il vous plait, qu’ici nous exposons seulement des lignes directrices générales. L'assistance d'un avocat compétent reste d'une importance primordiale : nous parlons d'argent !
 
Commençons avec le premier "dogma" :  prêter de l'argent est un acte volontaire si le destinataire, devenu le "débiteur", n'a pas de fonds pour vous rendre votre argent, et si le prêt n'a pas été garanti par un collatéral – par exemple, un bien mobilier ou immobilier enregistré.  
Il peut s’avérer très difficile alors de récupérer votre argent.
 
Aujourd'hui, nous allons analyser trois façons de garantir un prêt, deux complètement légitimes, la troisième très utilisée, efficace, mais souvent mal interprétée ou mise en oeuvre de façon peu orthodoxe : le contrat de prêt, le prêt hypothécaire et la vente avec droit de rachat ou vente à réméré.
 
 
Contrat de prêt. 
Il est toujours conseillé de signer un contrat de prêt bien rédigé, avec une indication précise des garanties collatérales. Comme dans tous contrats, toutes les pages doivent être signées par les parties et par deux témoins. Il est conseillé d'inclure des copies des pièces d'identité des parties et des témoins. De toute évidence, vous devez indiquer la date de la restitution et les intérêts exigés, le cas échéant. Les intérêts demandés ne peuvent pas excéder 15% par an et celui normalement reconnu par la loi est de 7% par an.
La loi consent à indiquer comme garantie collatérale de nombreux actifs différents, y compris les droits en relation d'activités commerciales, les biens mobiliers et les actifs immobiliers. 
Dans le cas où les garanties apportées seraient des biens immobiliers, ou des biens mobiliers enregistrés, la loi prévoit une protection très efficace.
Droit d'hypothèque
Le code civil stipule : une hypothèque est un contrat par lequel une personne, appelée le débiteur hypothécaire, attribue un bien à une autre personne, appelée le créancier hypothécaire, en garantie de l'exécution d'une obligation, sans remettre le bien au créancier hypothécaire.
Aucune propriété ne peut être hypothéquée sauf par le propriétaire légitime. Une personne peut hypothéquer ses biens en garantie de l'exécution d'une obligation d’une autre personne. 
Pour l'exécution de l'hypothèque, le créancier hypothécaire doit aviser le débiteur par écrit de l'exécution de son obligation avec un préavis raisonnable. 
Si le débiteur ne se conforme pas à ce préavis, le créancier hypothécaire peut intenter une action au tribunal en vue d'obtenir un jugement ordonnant la saisie et la vente des biens hypothéqués aux enchères publiques. Mais faites bien attention : si la valeur estimée de la propriété, en cas de forclusion, ou le produit net en cas d'enchères, est inférieure à la somme due, le débiteur de l'obligation n'est pas responsable de la différence.
L'hypothèque doit être enregistrée au bureau foncier pertinent au coût de 1% du montant hypothéqué. Il n'existe aucune limite ou interdiction pour les étrangers d'être créanciers ou débiteurs hypothécaires. 
 
Vente à réméré
La vente à réméré n'est pas une forme de garantie d'un crédit, mais elle est très souvent utilisée (improprement) à cette fin. 
La vente avec droit de rachat ou vente à réméré est un contrat par lequel la propriété d'un bien vendu passe à l'acheteur sous réserve d'un accord selon lequel le vendeur peut racheter ce bien.
Un exemple simple nous aidera à comprendre le concept et les nombreuses conséquences cachées qu'il peut entraîner. Supposons que vous ayez besoin d'argent ; vous ne trouvez aucun moyen d'emprunter ce dont vous avez besoin, mais vous avez un bel appartement que vous avez payé 10 millions de bahts. Vous essayez de le vendre ce que vous l’avez payé, mais le marché est déprimé et personne ne l'achète. Vous racontez votre histoire à quelqu'un que vous connaissez et il vous dit : «Je peux l'acheter à 6 millions de bahts, donc vous pouvez résoudre vos problèmes. Si vous me donner tout l'argent plus les intérêts et les dépenses dans un an, vous pouvez récupérer votre appartement ».
 
Si le bien est racheté dans le délai fixé par le contrat ou par la loi 
(pas plus de 10 ans pour les biens immobiliers, pas plus de cinq 
pour les biens meubles), le bien est réputé n'avoir jamais été 
acquis par l'acheteur, mais si vous n'avez pas l'argent pour le 
racheter ….. lesjeux sont faits ! Je vous laisse imaginer les 
conséquences d'un tel genre d'entente.
Soyez très, très prudents !

Achat de biens immobiliers - partie 2
 
Lors de notre précédent entretien (L'Indicateur Pattaya) vous avez dit qu’un étranger ne peut acheter qu’un condominium en son nom. Or nous avons déjà vu des étrangers propriétaires d’un terrain ou d’une maison, comment se peut-il ?
- La loi thaïlandaise ne permet pas aux étrangers d’acheter des terrains en leur nom certes, mais cela ne veut pas dire qu’ils ne peuvent pas prendre possession d’une maison ou d’un terrain sur du très long terme voire une grande partie de leur vie.
Le plus simple c’est de contracter un “long term leasing”, c’est à dire un contrat de location à long terme, enregistré au cadastre donnant presque les pleins pouvoirs pendant toute la durée du contrat qui est de 30 ans maximum. Cette démarche est très populaire à Phuket mais pas à Pattaya. A Pattaya, pour la plupart des étrangers qui se prétendent propriétaires d’une maison, souvent ils ont enregistré la maison au nom de leur compagne avec un contrat de location sur 30 ans ou alors ils possèdent seulement les 49% des parts d’une société thaïe qui est la véritable propriétaire.
 
Vous dites que ce contrat donne «presque les pleins pouvoirs», il existe donc une réserve ? 
- Oui, ce genre de location à long terme donne en effet tous les droits sur le terrain sauf de le vendre, donc ce contrat correspondrait plutôt à un usufruit de 30 ans en vérité.  
 
Que se passe-t-il si le locataire vient à décéder pendant la durée de ce long contrat ?  
- Si le locataire décède le bien revient en possession du propriétaire, mais il faut savoir qu’en cas de mort suspecte la situation pourrait être différente et le propriétaire ne pourrait pas forcément récupérer le bien.
 
Nous entendons souvent l’histoire des étrangers qui achètent une maison au nom d’une société thaïe, vous-même en faites allusion en parlant de la pratique courante à Pattaya, est-ce que ceci est bien légal ?
- Bien sûr que c’est légal et pour moi cela reste la meilleure façon d’être propriétaire en Thaïlande. Mais encore une fois, il faut se mettre en relation avec un cabinet d’avocats compétent et vraiment honnête. Car lors de  la création d’une société cliquez ici pour continuer la lecture

INVESTIR SANS RISQUE EN THAILANDE
Extract d' un article du Dr. Carlo Filippo Ciambrelli publie` par Lindicateur Pattaya
Malgré une crise économique des plus profondes et des plus longues que le monde ait connue, ou peut-être à cause d’elle ou grâce à elle, de plus en plus de ressortissants des pays européens continuent de s’expatrier en Thaïlande et d’y investir.
Pour plusieurs raisons, Pattaya est une destination particulièrement  populaire pour y établir sa nouvelle résidence, pour y passer de longues vacances ; en même temps, Pattaya est un bon endroit pour s’y livrer à des activités commerciales et pour y faire des investissements immobiliers.
Nous avons tous remarqué que le Pattaya d’aujourd’hui n’est plus ce qu’il était par le passé, une destination idéale pour les mâles occidentaux à la recherche de l’éternelle jeunesse et de compagnes exotiques ; Pattaya est devenu un lieu de destination très populaire parmi les familles  et les couples matures du monde entier. C’est une station balnéaire aux tarifs toujours moins élevés, au climat plus agréable (surtout en hiver) que ceux de ville plus fraîches du monde occidental, et, ce qui n’est pas le moins important, la Thaïlande bénéficie d’un système d’imposition beaucoup plus « doux » que celui des états occidentaux.
Voici donc le  Dictatum Papae , notre « check list » des quelques règles à suivre et précautions fondamentales à prendre pour éviter les mauvaises surprises, que vous décidiez de faire des investissements immobiliers ou de vous lancer dans une activité commerciale.
1) Investissements immobiliers.
Le marché immobilier est, depuis des siècles et des siècles (je l’ai entendu depuis ma naissance… il y a déjà longtemps, hélas) l’une des façons d’investir son argent les plus gratifiantes et les moins risquées. La Thaïlande ne fait pas exception. De plus, investir en Thaïlande ne vous condamne pas à payer d’injustes taxes inéquitables pendant le reste de vos jours !
Venons-en à cette « check list » :
- Toujours exiger le titre de propriété (chanot) du bien que vous désirez acquérir et étudiez-le scrupuleusement ; il est conseillé de le faire avec l’assistance d’une structure juridique de confiance.
- Toujours rédiger un contrat, dont vous parapherez toutes les pages en présence de deux témoins, précisant tous les détails de la transaction et mentionnant le moyen de paiement.
- Faire établir une traduction dans votre langue.
- Régler impérativement le montant convenu par chèque de banque ou par traite. Ne jamais payer en espèces.
- Ne jamais établir un contrat « fait maison ». Les lois ici sont différentes de celles de votre pays d’origine ; demandez l’assistance d’un expert ou d’un agent immobilier en qui vous avez confiance.
- Ne verser ni arrhes ni acomptes exagérément élevés sans une garantie sérieuse et irrévocable. En Thaïlande, faites comme les thaïs : « l’argent dans une main, le titre de propriété dans l’autre » !
- Se renseigner sur le montant des frais d’entretien. Le montant des taxes sur un bien immobilier peut être faible ou nul,  mais les dépenses d’entretien peuvent être énormes.
- Toujours garder à l’esprit que pour transférer à votre nom u bien en copropriété, vous devez prouver que l’argent est venu de l’extérieur de la Thaïlande, au moyen de l’attestation bancaire « T.T.3 ».
- Acheter dans une copropriété au nom d’une société peut ne pas être, contrairement à ce que pensent beaucoup de gens, une mauvaise idée. C’est moins onéreux, et les biens mis au nom d’une société attirent beaucoup plus les acheteurs qui ne peuvent produire un « T.T.3 » et pour les acteurs du marché domestique thaïlandais.
- Néammoins, si vous voulez acheter une maison ou un bien en copropriété qui ne peut être enregistré à votre nom, demandez à un juriste ou une personne de confiance de vous conseiller sur les meilleures solutions dont vous pouvez disposer : enregistrement d’une nouvelle société, maintien de l’ancienne, hypothèque, bail de longue durée…
- Toujours demander une copie des statuts de la copropriété ou du complexe et les étudier attentivement.
 
2) Investissements commerciaux.
- Vérifier la durée du contrat de location. 
En général, les contrats commerciaux n’ont qu’une durée de trois ans ; la raison principale en est que la loi thaïe exige un enregistrement du contrat si la durée est supérieure à trois ans. Dans beaucoup de contrats de location de trois ans, est inclue une clause de promesse garantie de renouvellement du contrat pour la même durée. Mais attention ! Bien que les propriétaires thaïs respectent la plupart du temps cette clause, elle est, légalement parlant, nulle et non avenue. Dans le tître 4, section 538 du Code civil, il est clairement énoncé que « si la location dure plus de trois ans, elle n’est exécutoire que pendant les trois premières années, « sauf disposition écrite enregistrée par l’autorité compétente ».
- Exiger dans tous les cas la présence du propriétaire des locaux loués, et demandez-lui de donner son aval à la transaction effectuée entre vous et le vendeur de « l’affaire », et prenant bien garde qu’il avalisera le contrat sans vous demander une somme astronomique.
- Si vous reprenez une société en activité, demandez à un expert-comptable agréé de réaliser un audit approfondi. Le système d’imposition thaï est très honnête, mais les infractions sont sévèrement réprimées.

Home Sweet Home
Comment légalement posséder une maison et de la terre en Thaïlande
 
La loi parle clairement : un étranger ne peut pas acheter des terrain en Thaïlande.
Cela signifie-t-il que nous ne pouvons pas acheter une maison?
Sommes-nous condamnés à vivre dans un condominium si nous voulons posséder notre propre maison?
Nous ne pouvons pas avoir notre propre jardin? Nous ne pouvons pas laver notre propre voiture?
 
Aujourd'hui, nous allons vous expliquer comment vous pouvez réellement posséder votre maison et la léguer à vos héritiers.
 
Option numéro 1: Je t’aime Co., Ltd. Ça veut dire se marier… et même mieux si c’est avec une société thaïlandaise.
S’il est vrai que vous ne pouvez pas créer une femme en chair et en os, et qu’il est  encore plus vrai que vous ne pouvez pas facilement contrôler une femme thaïlandaise, vous pouvez plus simplement créer et contrôler une société thaïlandaise.
Dans ce cas, votre femme ou votre société  pourra légalement acheter un terrain ou une maison, vous pourrez légalement posséder 49% des actions et attribuer les actions restantes à une personne de confiance, y compris vos enfants thaïlandais.
La société à responsabilité limitée (Ltd.), étant une personne juridique, peut légitimement vous louer la maison.
Malgré tout ce qui se dit à  ce sujet,  cela a toujours été, et cela reste la solution la meilleure et la plus sûre, mais seulement avec l’assistance d’un avocat  bon et honnête.
 
Option numéro 2 : Epouser un ou une Thaï(e) en chair  et en os.
S'il est vrai que vous ne pouvez pas enregistrer un terrain en votre nom, même si vous êtes marié à un garçon ou à une fille Thai, un accord prénuptial habilement rédigé et un bon contrat peuvent vous  aider à minimiser vos risques et à récupérer votre propriété.
 
 
 
Option numéro 3:  acheter un terrain au nom d'un (une) thaïlandais(e) avec un contrat et des preuves de paiement appropriées.
Malgré ce que les gens croient, je peux vous dire que j’ai vu nombreux cas jugés en faveur des étrangers dès  lors qu'ils pouvaient fournir  des preuves de l’achat et un contrat bien rédigé.
 
Option numéro 4: “Long lease”, location à longue durée.
Vous pouvez légalement louer une maison avec du terrain  pour trente ans et passer votre droit à vos héritiers. Ce type de contrat, pour être valable, doit être enregistré au Land Department et votre nom apparaîtra sur le dos du titre de propriété. En outre, ce procédé peut être utilisé en complément des autres décrits  ci-dessus.
Il faut être très prudent: sans enregistrement, les  contrats de location ne sont valables que trois ans !
 
Option numéro 5:  Imposer une hypothèque.
Comme dans les pays occidentaux, vous pouvez enregistrer une hypothèque en
votre faveur et à votre nom. Cela vous permettra de demander la restitution de votre argent ou d'obliger le débiteur à vendre le terrain.
 
Option numéro 6 : droit de propriété superficiaire.
  Une société ou le conjoint thaïlandais d'un étranger peuvent accorder un droit de propriété superficiaire en faveur de l'étranger, en l’autorisant à  posséder personnellement toutes les constructions situées sur la terre. En utilisant cette possibilité, une personne étrangère peut être enregistrée en tant que propriétaire d'une maison sans posséder la terre. Le droit de propriété superficiaire peut être concédé pour une période de 30 ans et peut être renouvelé pour 30 ans.
 
En fin souvenez-vous de bien regarder le Roi Chanot !  Comme dans la Rome antique en Thaïlande à chaque bien immobilier correspond un titre de propriété qui est le vrai roi de la propriété. Demandez l'aide d'un expert avocat francophone Pattaya pour l'examiner à fond avant d’acheter votre maison.

Recuperation Investissements Immobiliers